10 популярных вопросов мая

Актуально на 2 мая 2024

Екатерина Кожекина, редактор-эксперт справочной системы «Управление МКД»

Мы выбрали самые интересные вопросы ваших коллег, над которыми работали в последнее время. Подготовили по ним короткие ответы с обоснованиями и собрали в один материал.

1. Вправе ли УО направить в ГЖИ протокол годового ОСС без приложений, если собственники их не передали?

Нет, не вправе.

Инициаторы общего собрания обязаны передать в управляющую МКД организацию подлинники решений и протокола собрания не позднее чем через 10 дней после его проведения (ч. 1 ст. 46 ЖК). Приложения являются неотъемлемой частью протокола общего собрания. На это указывает пункт 21 Требований к оформлению протоколов, утвержденных приказом Минстроя от 28.01.2019 № 44/пр. Поэтому протокол инициаторы должны передать со всеми приложениями. Затем управленец передает подлинники документов ОСС в орган ГЖН для хранения (ч. 1.1 ст. 46 ЖК).

Поэтому, если получили протокол без приложений, запросите их у собственников. Учтите, что, если представить в ГЖН документы не в полном объеме, управленца могут оштрафовать до 5 тыс. руб. Такая ответственность предусмотрена статьей 19.7 КоАП.

Подробнее – в материалах:

Как передать в орган ГЖН решения и протокол общего собрания собственников помещений

Какие приложения нужно оформить к протоколу общего собрания 

Скачать: Уведомление инициаторам ОСС о необходимости представить подлинники документов собрания в УО.

2. Какие документы нужно представить ревизионной комиссии ТСЖ для проверки?

Закон не устанавливает конкретного перечня документов, которые нужно представить ревизионной комиссии. Она может запросить любые документы, которые необходимы ей для ревизии финансовой деятельности товарищества.

Ревизионная комиссия ТСЖ в том числе выполняет функции (ч. 3 ст. 150 ЖК):

• проводит не реже одного раза в год ревизии финансовой деятельности товарищества;
• представляет общему собранию членов товарищества заключение по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;
• представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов товарищества на соответствующий год и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов.

Поэтому комиссия вправе запросить любые документы, которые необходимы, чтобы проверить финансовую деятельность ТСЖ, например:

• утвержденные сметы доходов-расходов ТСЖ, отчеты об их выполнении, проекты смет на следующий год;
• банковские выписки о движении денежных средств ТСЖ и любую иную бухгалтерскую документацию ТСЖ;
• договоры ТСЖ со сторонними лицами, акты приемки работ и услуг по таким договорам и иные документы, с ними связанные;
• протоколы ОСС, общих собраний членов ТСЖ, собраний членов правления ТСЖ;
• штатное расписание ТСЖ, зарплатные ведомости, трудовые и гражданско-правовые договоры с работниками.

Подробнее — в материалах:

Как ревизионная комиссия должна проверять исполнение сметы доходов и расходов

Как указать в уставе права и обязанности ревизионной комиссии

3. Обязан ли провайдер получить согласие собственников, если он хочет разместить свою рекламу на стендах в подъездах МКД и на придомовой территории?

Да, обязан, это нужно согласовать с ОСС.

С 6 апреля 2024 года операторы связи вправе бесплатно (кроме оплаты электроэнергии) и без решения ОСС монтировать, эксплуатировать, демонтировать сети связи на объектах общего имущества, которые необходимы для оказания услуг связи собственникам и нанимателям по договорам об оказании услуг связи (ч. 4.2 ст. 36, ч. 2.1 ст. 157 ЖК). Изменения внесли Законом от 06.04.2024 № 67-ФЗ. Но они не распространяются на размещение рекламы операторами связи на объектах общего имущества.

Стены подъездов и информационные стенды входят в состав общего имущества в МКД. Это следует из части 1 статьи 36 ЖК, пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491.

Расклеивать объявления и размещать рекламу можно только в специально отведенных для этого местах. Это могут быть информационные доски и щиты. Если для установки и эксплуатации рекламы используют общее имущество в МКД, заключить договор на установку можно только с согласия собственников в таком доме. Решение должно принять ОСС. Для этого необходимо не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД. Такое правило следует из статьи 19 Закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе», пунктов 3, 3.1 части 2 статьи 44, части 1 статьи 46 ЖК.

Подробнее — в рекомендациях:

Реклама в многоквартирном доме

Как сдать в аренду общее имущество собственников помещений в МКД

4. Вправе ли управляющая МКД организация направлять на телефоны жителей-должников СМС-сообщения с уведомлениями и напоминаниями о задолженности?

Да, вправе.

Управленцы вправе вести претензионно-исковую работу в отношении лиц, которые не исполняют обязанность по оплате ЖКУ. Это один из стандартов управления МКД. Он предусмотрен подпунктом «ж» пункта 4 Правил осуществления деятельности по МКД, утвержденных постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416.

При этом законодательство не запрещает управленцам рассылать жителям СМС-сообщения о наличии у них задолженности. Это является общераспространенной практикой.

Подробнее — в рекомендации Как работать с долгами за ЖКУ в досудебном порядке

5. Может ли ТСЖ сразу провести заочное собрание, если планирует общее собрание членов товарищества, а не ОСС?

Нет, не может.

Порядок организации и проведения общего собрания членов ТСЖ регламентируют:

• статья 146 ЖК, которая определяет специфику собрания членов ТСЖ;
• статьи 45–48 ЖК – определяют порядок проведения ОСС и распространяются на собрание товарищества, если иное не установлено разделом VI ЖК (ч. 1.1 ст. 146 ЖК);
• устав товарищества – устанавливает для отдельно взятого ТСЖ порядок созыва собрания (ч. 1 ст. 145 ЖК).

Собрание можно провести в форме очного, заочного и очно-заочного голосования. При этом заочное голосование можно провести, только если при проведении очного собрания оно не имело кворума. Такое требование установлено частью 1 статьи 47 ЖК. Если провести заочное голосование с нарушением этого требования, принятые решения могут признать недействительными (ч. 1 ст. 181.4 ГК).

Подробнее – в рекомендации Как провести собрание членов ТСЖ.

6. Вправе ли УО оборудовать на придомовой территории станцию зарядки электромобилей для собственников помещений в МКД?

Да, вправе, но только если одновременно выполнены два условия – придомовая территория входит в состав общего имущества и собственники приняли соответствующее решение.

Законодательство не запрещает оборудовать зарядные станции на придомовой территории. Поэтому, если земельный участок рядом с МКД включен в состав общего имущества, на ОСС необходимо принять решение об устройстве на нем таких объектов. Такое правило следует из частей 1, 2, 4 статьи 36, части 2 статьи 44 ЖК. На ОСС можно вынести, например, такие вопросы:

• об устройстве на придомовой территории станции для зарядки электромобилей;
• определении лица, которое вправе заключить договоры на проектирование и устройство зарядной станции, в том числе УО;
• утверждении размера платы за устройство и эксплуатацию зарядной станции для электромобилей и порядка ее внесения;
• утверждении правил пользования зарядной станцией для электромобилей;
• о благоустройстве придомовой территории при выполнении работ по устройству станции для зарядки электромобилей.

Обратите внимание, что практика устройства зарядных станций в настоящее время пока не наработана. При этом необходимо соблюдать нормы СП 113.13330.2023 «СНиП 21-02-99* Стоянки автомобилей», утвержденного приказом Минстроя от 05.10.2023 № 718/пр. Нормативные акты субъектов РФ также могут устанавливать дополнительные требования. Кроме того, в договоре ресурсоснабжения может быть предусмотрен отельный порядок поставки электроэнергии на такие цели.

Смотрите также рекомендацию Как устроить платную парковку на придомовой территории.

7. Обязана ли УО разместить протокол ОСС в ГИС ЖКХ, если она не была инициатором этого собрания?

Да, обязана, но только в определенных случаях.

УО размещает в ГИС ЖКХ протокол общего собрания в случаях:

• УО инициировала собрание либо участвовала в его организации;
• инициаторы собрания представили в УО протокол ОСС;
• договор управления МКД заключили, изменили или расторгли.

Такие правила следуют из частей 1, 1.1 статьи 46, части 2 статьи 198 ЖК, пункта 19 раздела 10 Состава информации, утвержденного приказом Минкомсвязи, Минстроя от 29.02.2016 № 74/114/пр, пункта 2 Состава сведений о МКД, утвержденного приказом Минстроя, Минкомсвязи от 29.09.2015 № 368/691/пр.

Поэтому если УО не была инициатором ОСС, но ее ситуация попадает под другие случаи, ей нужно разместить протокол собрания в ГИС ЖКХ.

Подробнее – в рекомендациях: 

Кто и в какие сроки обязан размещать протокол ОСС в ГИС ЖКХ

Как разместить протокол ОСС в ГИС ЖКХ

8. Можно ли избрать председателем совета МКД юридическое лицо?

Да, можно, если такое лицо является собственником помещения в МКД.

Членов совета МКД выбирают из собственников помещений в МКД на ОСС. Из числа членов совета выбирают его председателя. Требования к кандидатам устанавливают части 1 и 6 статьи 161.1 ЖК. По вопросу избрания или смены членов совета и председателя проголосовать «за» должно большинство участников собрания (ч. 1 ст. 46 ЖК). Законодательство не запрещает избирать в члены совета МКД юридическое лицо, которое является собственником помещения в таком доме.

От юридического лица – собственника в работе совета МКД в качестве его члена могут участвовать руководитель или представитель такого лица на основании доверенности (ч. 4 ст. 185.1 ГК). Формулировка повестки дня ОСС в этом случае аналогична формулировке при избрании председателя – физического лица. Например: «Избрать председателем совета многоквартирного дома… представителя собственника помещения, ООО «…» (ИНН… ОГРН…) по доверенности».

Подробнее – в материале Проводник по совету МКД: как избрать, полномочия, взаимодействие с УО.

9. Обязан ли регоператор ТКО пересчитать плату управляющей МКД организации после того, как она сделала перерасчет собственнику за период временного отсутствия?

Нет, не обязан. Исключение – такую обязанность предусмотрели в договоре управленца с регоператором.

При временном, более пяти календарных дней подряд, отсутствии в жилом помещении потребитель вправе обратиться к управленцу за перерасчетом платы за КУ по обращению с ТКО за период отсутствия. Перерасчет делают на основании заявления потребителя и подтверждающих отсутствие документов в порядке, который установлен приложением № 4 к Правилам № 354. Такой порядок установлен пунктом 86(1) Правил № 354.

Однако законодательство не устанавливает обязанность регоператора ТКО проводить аналогичный перерасчет платежей управляющей МКД организации. Обязанность может быть предусмотрена условиями договора, который заключил управленец с регоператором. Такое правило следует из статьи 421 ГК.

Есть практика в отношении иных видов коммунальных услуг (ХВС и ГВС), когда УО направляли в РСО документы, подтверждающие перерасчет потребителю с требованием провести аналогичный перерасчет для нее. К такому требованию УО прилагает копии документов, которые:

• содержат период и размер перерасчета в отношении отдельных собственников;
• подтверждают факт временного отсутствия собственников.

Если регоператор ТКО откажет в перерасчете, управленец вправе обратиться в арбитражный суд с исковыми требованиями о возврате регоператором неосновательного обогащения на основании статьи 1102 ГК.

Подробнее – в рекомендациях:

Как взаимодействовать с регоператором ТКО

Как сделать перерасчет за ТКО при временном отсутствии потребителя в помещении

10. Обязана ли УО использовать онлайн-кассу, если заключила договор с платежным агентом?

Нет, не обязана, но при условии, что управленец получает платежи от потребителей только по агентскому договору.

Если заключили договор по приему платежей, то чек потребителю выдаст агент. Это связано с тем, что деньги потребителей на расчетный счет УО напрямую не поступают. Агент принимает платежи от потребителей на свой специальный банковский счет, а затем перечисляет их на счет управляющей МКД организации по безналичному расчету.

Такие правила следуют из пунктов 16, 18, 19 статьи 4, статьи 5 Закона от 03.06.2009 № 103-ФЗ «О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами».

© Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом»
https://1umd.ru
Дата копирования: 02.05.2024